上海不再审批公寓式办公项目

近年来，“酒店式公寓”“LOFT”“SOHO公寓”等楼盘广告屡见不鲜，而这些五花八门的概念实则指向同一个“灰色地带”———“类住宅”。上海市一些房地产开发商的行为严重违反规划建设管理的相关法律、法规，造成不良社会影响，在城市规划和功能布局、房地产市场秩序、人口管理、社会治理等方面产生了较大危害。

去住宅化，正是当务之急。上海探索建立长效管理机制，从审批源头遏制“类住宅”萌芽，并行之有效地防止反弹回潮。上海市住建委、市规土局等有关部门日前在接受采访时强调，此次依法全面清理整顿“类住宅”“只有进行时，没有结束时间表”。以商办之名行居住之实，违背开发初衷清理整顿“类住宅”，是维护城市规划权威性和严肃性、维护房地产市场秩序、守住城市安全底线、维护人民群众利益的重要举措。上海市住建委主任顾金山表示，本次工作是按照市委市政府的工作要求开展。

“类住宅”的不良影响，首当其冲的是违规使用土地，改变了土地性质，无视城市规划、土地利用规划。上海市规土局副局长王训国表示，“SOHO公寓”等概念在一段时间里涌现，实际上，它们披着“创新”糖衣，却以商办之名，行居住之实，违背开发初衷。“本来规划为商业办公的区域，却集中了大量居住人口，破坏了城市规划的功能格局。”

在我国，土地价格是按照类型由市场决定的，很多开发商拿到商办用地，却开发住宅产品，当这种资源的“错配”受到市场追捧后，间接抬高了商办用地的价格。根据我国《住宅建筑规范》规定，住宅配套公建应包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等九大类，共同构建了“居者有其屋”的幸福保障。但“类住宅”基于商办属性，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住宅执行，后续将催生一系列损害消费者利益的问题。此外，消费者购买的名义上是“住宅”，实则是商业用地，不仅在交易中产生相对较高的税费，水、电等费用也要按高于民用价格的商办价格缴纳。

内部管理上，商业办公和住宅的空间混杂、城市生活和生产的功能混缠，还有进进出出的人员混乱，将带来消防安全等隐患。

整治主体是开发商，支持小业主依法维权

开发商作为商业主体，从合同出让、项目审批、施工监管，再到竣工验收、交付使用、广告宣传，整个环节中全程参与，占有绝对主导权。顾金山强调，本次清理整治的主体是房地产开发商。

在前期调查、试点的基础上，结合掌握的情况，上海市住建委副主任马韧判断，开发商自拿地开始就动了歪心，套用阴阳图纸、预留烟道、改变平面布局等一系列伎俩，按照住宅的功能和用途去实施建设。这些都被相关部门识破，整治势在必行，开发商要责无旁贷地改、改、改。

马韧表示，上海从严管控已交付入住的项目，开发企业和小业主共同承担整改责任以及房屋使用的安全责任。相关信息要记入房屋交易登记信息系统，在转让过程中，要明示其改变原功能的行为，如存在插层等违法违规行为，在下一次交易中将予以限制。

此外，已销售未入住项目必须按照规划建设管理的要求整改到位，如整改完毕，开发企业可以按照商办的功能销售，但鼓励出租。“对于购房业主，由于开发商存在误导行为，支持业主按照合同依法维护权益，也可以退房。”马韧表示。

若整顿项目回潮，将对实施主体从重处罚。如开发商明知故犯，可采取限制其参与土地招标、拍卖，金融机构不得对其发放新贷款，原有贷款到期收回等措施；如果是业主行为，则限制下一步交易和转让行为。开发商有义务监督和制止业主类似行为。

从源头抓起，停止审批公寓式办公项目

在上海市住建委的牵头下，上海制定了“类住宅”证据清单。据记者了解，先行试点的闵行区共有规土、监管、房管、工商等八个部门，通过对房源内部烟道、上下水、插层、分表到户等设施联合取证，形成了开发商违法违规的完整证据链。据统计，上海将清理整顿300多个“类住宅”。

随着清理整顿的推进，各部门形成合力，对“类住宅”实行长效、穿透式、全过程的监控管理，防止其发生异化。具体为：如合同明确，按合同来督办；审批时，严格按照商办要求，严格审核图纸等各方面要素；施工中，加强过程监管；竣工验收阶段，严格按照审批图纸竣工验收。“很多开发商在验收之后，有组织引导小业主进行‘二次装修’，所以还要加强二次验收。”王训国补充说。

为了把好关键的事前关，今年4月上海市规土局发布实施了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。